《西昌市公共租賃住房管理辦法（試行）》解讀

住房困難群眾將住上公共租賃住房——《西昌市公共租賃住房管理辦法（試行）》解讀金秋時(shí)節(jié)，西昌市城北公共租賃住房一期項(xiàng)目建筑面積為79850平方米，總共有住房1008套即將全面竣工交付使用，西昌將逐步解決至少1008戶中低收入住房困難家庭的居住問題。

對(duì)于公共租賃住房這一改善民生的全新方式，在西昌的實(shí)踐應(yīng)用尚屬首次，如何讓這一民生工程盡可能完善，讓中低收入住房困難群體真正得到實(shí)惠。西昌市委、市政府高度重視，西昌市房地產(chǎn)管理局作為負(fù)責(zé)這一工程的職能部門想了許多辦法。

三分建，七分管。公共租賃住房更為具體的工作，便是建設(shè)工程竣工之后的分配和管理。如何將這一系統(tǒng)的民生工程盡善盡美？2014年8月1日起施行的《西昌市公共租賃住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），便是做好公共租賃住房分配和管理工作的規(guī)章。

目前，西昌市房管局等相關(guān)部門正抓緊擬訂該《辦法》實(shí)施細(xì)則，醞釀出臺(tái)，旨在全面規(guī)范公共租賃住房的準(zhǔn)入條件、審核程序、租賃管理、退出機(jī)制等工作，把公共租賃住房保障納入規(guī)范化、法治化的軌道。

據(jù)悉，西昌市將進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃住房實(shí)物配租范圍，將保障對(duì)象擴(kuò)展到進(jìn)城務(wù)工人員、外來務(wù)工人員，使其住有所居，共享改革開放、經(jīng)濟(jì)繁榮和城市發(fā)展帶來的成果。

近日，涼山日?qǐng)?bào)《房產(chǎn)周刊》專訪了西昌市房地產(chǎn)管理局局長施珊，就該《辦法》的施行進(jìn)行全面深入的解讀。

本《辦法》公共租賃住房包括：國有直管公房、廉租住房和公共租賃住房記者：請(qǐng)問西昌市出臺(tái)該《辦法》的初衷是什么？西昌市房管局具體有哪些工作要具體抓落實(shí)？

施珊局長：初衷是完善我市多層次住房保障和供應(yīng)體系，健全住房保障制度，加強(qiáng)公共租賃住房管理，保障公平公開公正，健全運(yùn)營與管理的長效機(jī)制，保障城鎮(zhèn)住房困難家庭的基本住房需求。

這一《辦法》的出臺(tái)，我局派員到重慶、成都學(xué)習(xí)考察，經(jīng)歷了數(shù)月的調(diào)查、討論和借鑒，反復(fù)征求相關(guān)部門及人大、政協(xié)委員的意見，數(shù)易其稿，最終成型。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）、住建部《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)）、住建部《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設(shè)部令第120號(hào)）等政策和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合西昌市實(shí)際，制定本《辦法》。

按照國務(wù)院、省政府的要求，將廉租住房、公共租賃住房和國有直管公房并軌統(tǒng)稱為公共租賃住房。廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑�向廉租住房保障�?duì)象提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。公共租賃住房是指政府投資或提供政策支持社會(huì)力量投資，通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向住房保障對(duì)象出租的保障性住房。公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。國有直管公房是指西昌市人民政府委托房地產(chǎn)管理部門管理的國有房地產(chǎn)。

我局是西昌市公共租賃住房管理部門，負(fù)責(zé)公共租賃住房的管理工作，負(fù)責(zé)公共租賃住房的申請(qǐng)、審核、配租；負(fù)責(zé)公共租賃住房的租金收取和經(jīng)營管理；負(fù)責(zé)公共租賃住房的出售、回購管理；協(xié)調(diào)配合有關(guān)部門擬訂公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格；指導(dǎo)相關(guān)部門做好公共租賃住房管理工作；查處公共租賃住房管理中的違規(guī)違紀(jì)行為，維護(hù)公共租賃住房的管理秩序等工作。

公共租賃住房保障范圍：應(yīng)當(dāng)是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的常住居民記者：在大多數(shù)人印象中，公共租賃住房的租賃對(duì)象是城市中的“夾心層”，是這樣嗎？

施珊局長：公共租賃住房保障對(duì)象，是指城鎮(zhèn)住房保障范圍內(nèi)常住居民中低收入、中等偏下收入的無基本住房或者住房困難家庭（含個(gè)人），以及新就業(yè)職工和在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一年以上的外來務(wù)工人員中的中低收入住房困難家庭（含個(gè)人）。

公共租賃住房主要采取住房實(shí)物保障（實(shí)物配租）和廉租住房租賃補(bǔ)貼兩種保障方式。實(shí)物保障，是指政府為住房困難家庭提供公共租賃住房，滿足其基本居住需求。廉租住房租賃補(bǔ)貼，是指政府向廉租住房保障對(duì)象發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，支持其在普通商品住房市場上租賃住房，滿足基本居住需求。廉租住房保障對(duì)象的保障通過住房租賃補(bǔ)貼、低房租等形式予以落實(shí)。一個(gè)家庭只能享受一種公共租賃住房保障方式，即實(shí)物配租，或租賃補(bǔ)貼。

公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)和廉租住房租賃補(bǔ)貼保障面積、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，由市公共租賃住房管理部門會(huì)同財(cái)政、發(fā)改等部門研究擬訂，報(bào)西昌市人民政府決定，每2年向社會(huì)公布一次。根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第十九條規(guī)定，參照各地做法并結(jié)合我市實(shí)際，公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)按照同地段同品質(zhì)住房市場租金的60%-70%確定。公共租賃住房實(shí)行差別化租金標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)另行制定。

申請(qǐng)條件及程序：一個(gè)家庭只限申請(qǐng)承租1套公共租賃住房記者：需要滿足什么條件的家庭或個(gè)人才能申請(qǐng)公共租賃住房？又將如何申請(qǐng)呢？

施珊局長：一個(gè)家庭只限申請(qǐng)承租1套公共租賃住房。具有民事行為能力的人才能作為申請(qǐng)人。

同時(shí)滿足以下三方面條件的年滿18周歲的公民可以申請(qǐng)租住公共租賃住房：

一、在本市有穩(wěn)定工作（符合其中一條即可）：

（一）持有本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（東至繞城高速，南至經(jīng)久鄉(xiāng)，北至安寧鎮(zhèn)，西至太和鎮(zhèn)）的戶籍，與城區(qū)用人單位簽訂1年以上勞動(dòng)（聘用）合同，至申請(qǐng)住房保障時(shí)已連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)或住房公積金的人員；（二）持有本市城市規(guī)劃區(qū)范圍外的本市戶籍，與城區(qū)用人單位簽訂2年以上勞動(dòng)（聘用）合同，至申請(qǐng)住房保障時(shí)已連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的進(jìn)城務(wù)工人員，以及大中專院校及職校畢業(yè)后在城區(qū)工作滿2年以上的本市新就業(yè)人員；（三）非本市戶籍，與城區(qū)用人單位簽訂3年以上勞動(dòng)（聘用）合同，在本市居住3年以上（辦有流動(dòng)人口暫住證并滿3年），至申請(qǐng)住房保障時(shí)已連續(xù)繳納3年以上社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的外來務(wù)工人員；（四）市級(jí)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)正式職工和退休人員。

二、家庭人均年收入低于統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度西昌市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)。

三、無住房或住房困難：

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)無私有住房，未承租直管公房、單位自管房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房，且申請(qǐng)之日前5年內(nèi)在城區(qū)未轉(zhuǎn)讓住房的無房戶。家庭人均住房建筑面積低于15平方米的住房困難家庭。住房建筑面積以《房屋所有權(quán)證》登記的面積為準(zhǔn)；有多處住房的，住房建筑面積合并計(jì)算。家庭人口包括夫妻雙方及未成年子女，或共同生活的成年子女。

符合以下條件的，屬于廉租住房保障對(duì)象：

（一）戶籍在西昌市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)居民；（二）人均自有住房面積低于12平方米；（三）人均月收入在本市規(guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。

符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的家庭須確定1名具有完全民事行為能力的家庭成員作為主申請(qǐng)人。具有完全民事行為能力的單身個(gè)人申請(qǐng)時(shí)，本人為主申請(qǐng)人。沒有民事行為能力的個(gè)人，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

申請(qǐng)家庭成員應(yīng)為具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系并長期共同生活的人員，未滿18周歲的子女或已成年但未獨(dú)立生活子女必須作為申請(qǐng)家庭成員。

家庭成員關(guān)系主要包括：夫妻；夫妻與未婚子女；祖父母、外祖父母與父母雙亡的未婚孫子女、外孫子女；子女與喪偶或離異的父（母）；兄姐與父母雙亡的未婚弟、妹等。

正在接受全日制教育的未成年子女及投靠子女取得當(dāng)?shù)貞艏�的父母，可以作為共同申�?qǐng)人，但不得作為申請(qǐng)人。

符合公共租賃住房租賃條件的，申請(qǐng)人提交身份證、戶口簿、收入證明、社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明、繳納住房公積金證明、住房情況證明等材料，向所在社區(qū)申請(qǐng)租住公共租賃住房。單位有兩人和兩人以上申請(qǐng)人的，可由單位統(tǒng)一申請(qǐng)。

公共租賃住房實(shí)行輪候制和年審制，建立健全退出機(jī)制租賃期限為2年，每2年簽訂一次租賃合同記者：公共租賃住房一旦申請(qǐng)成功，租賃期限是否是終身擁有？

施珊局長：公共租賃住房配租，經(jīng)社區(qū)初審，辦事處復(fù)審，民政、人社、工商、稅務(wù)、公安、房改等部門審核，公共租賃住房管理部門審定并公示，確定公共租賃住房配租輪候庫人員名單。公共租賃住房配租，按照符合公共租賃住房申請(qǐng)條件和廉租住房保障條件兩種類別，按比例配租。

公共租賃住房不能滿足需求，在供不應(yīng)求的情況下，實(shí)行輪候制。輪候制采取公開配租的方式，組織抽簽或搖號(hào)方式進(jìn)行。配租對(duì)象與配租排序確定后應(yīng)當(dāng)予以公示，公示無異議或者異議不成立的，配租對(duì)象按照配租排序選擇公共租賃住房。

符合以下條件的保障對(duì)象，優(yōu)先配租。西昌市政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才；在西昌市工作的獲得表彰的全國、省部、州級(jí)勞模；烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、病故軍人遺屬、殘疾軍人、復(fù)員軍人、帶病回鄉(xiāng)退伍軍人；重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目征收對(duì)象；申請(qǐng)家庭成員均為60周歲以上老年人的；獨(dú)生子女傷殘死亡家庭；申請(qǐng)家庭成員中有殘疾人的。

承租人簽訂租賃合同之日，按1年